Fallecimiento del arrendatario en el arrendamiento de viviendas.

El contrato de arrendamiento lo podemos definir como aquél acuerdo (generalmente escrito), por el cual una persona (arrendatario) usa y disfruta temporalmente de un bien inmueble (la vivienda), comprometiéndose a pagar una cuota dineraria a su dueño o aquel con el derecho de usufructo(arrendador).  

I.- El contrato de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento se regulan dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994.

En principio, los contratos de arrendamiento, tienen la duración estipulada por las partes contratantes. Sin embargo, la LAU establece que en aquellos contratos de arrendamiento celebrados por una duración inferior a la establecida legalmente (cinco años), el arrendatario puede prorrogar la duración hasta cinco años.

Por ello, se ha de tener presente la duración establecida en dichos contratos, ya que se pueden dar supuestos en los que el arrendatario fallezca antes de la finalización del tiempo establecido en el contrato o los cinco años si se estipulase una duración menor, existiendo en determinados casos la posibilidad de subrogación.

II.- ¿Qué es la subrogación?

Entendemos como subrogación el traspaso de las obligaciones y derechos de un contrato, con las mismas condiciones que las pactadas inicialmente, a una persona diferente del arrendatario (un tercero), de tal forma que dicha persona queda en la misma posición que el contratante inicial.

En el asunto estudiado, los casos del contrato de arrendamiento, la subrogación se puede producir en el momento del fallecimiento del arrendatario.

III.- La subrogación en el fallecimiento del arrendatario.

El tiempo establecido legalmente para poder ejercitar la subrogación del contrato, dependerá del tiempo pactado en el mismo, pudiendo diferenciar entre dos figuras, a opción de arrendatario:

• Duración inferior a cinco años: Tal y como se ha descrito con anterioridad, la LAU establece una duración mínima de 5 años para los contratos de arrendamiento. Por ello, se pueden dar supuestos en los que el arrendatario fallezca antes de finalizar dicho periodo de tiempo, dando la posibilidad a la persona que se subroga a ejercitar el derecho de prorrogarlo hasta cumplir con los cinco años legalmente establecidos, aún si el contrato se estipuló una duración inferior.
• Duración superior a cinco años: Si en el contrato inicial se estableció un plazo de duración superior a cinco años, la persona que se subrogue puede hacer cumplir el mismo hasta que finalice la duración pactada.

III.- ¿Quién tiene derecho a subrogarse?

Tienen derecho a subrogarse en la posición del arrendatario aquellas personas que reúnan los siguientes requisitos:

1. El cónyuge del arrendatario (ha de convivir con él en el momento del fallecimiento, no existiendo un plazo mínimo de convivencia),
2. Aquella persona que haya convivido con el arrendatario en una relación de afectividad análoga al cónyuge (el plazo mínimo legal de tiempo exigido es de 2 años de convivencia previos al fallecimiento),
3. Los descendientes, que estén sujetos a su patria potestad o tutela, o que hubieran vivido con él los dos años anteriores a su fallecimiento,
4. Los ascendientes (han de haber convivido con él los dos años anteriores a su fallecimiento),
5. Los hermanos (han de haber convivido con él los dos años anteriores a su fallecimiento), y
6. Aquellas personas distintas a las anteriores, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que exista una relación de parentesco con el arrendatario hasta el tercer grado colateral (en estos casos, no es necesario la existencia de una relación de convivencia).

En aquellos supuestos en los que existan varias personas con derecho de subrogación al contrato, todas ellas han de llegar a un acuerdo por unanimidad de quién va a gozar de ese derecho. En los casos en los que no lleguen a un acuerdo unánime, se decidirá por el Juez correspondiente, siguiendo el orden de preferencia descrito anteriormente.

Entre los ascendientes y descendientes, tienen preferencia los más cercanos en grado (padres e hijos, abuelos y nietos, y finalmente bisabuelos y bisnietos).

Si se da el supuesto de igualdad, tiene preferencia aquellas personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, en ausencia de éstas, aquellas personas que tengan más cargas familiares, y finalmente, los descendientes menores de edad, ascendientes mayores de edad o el hermano más joven.

IV.- Ejercicio del derecho.

Para poder efectuar correctamente el derecho de subrogación de un contrato de alquiler, se ha de notificar por escrito al arrendador la existencia de la posibilidad de subrogación. El plazo legal del que se dispone para realizar dicha notificación es de 3 meses desde el fallecimiento de arrendatario.

Dentro de la notificación, se ha de incluir:

• Certificado de defunción de arrendatario, e
• Identidad de la persona que pretende subrogarse y la relación con el fallecido.

En la notificación de la existencia del derecho de subrogación, siempre se ha de probar la relación con el fallecido. En caso contrario, no es válido, extinguiéndose el derecho a la subrogación. Ejemplos de formas de prueba de dicha relación y convivencia pueden ser: el certificado de matrimonio, la partida de nacimiento, el libro de familia, etc.

V.- Finalización.

Con respecto a la finalización del contrato de arrendamiento, así como del derecho a la subrogación, pueden darse dos situaciones:

• Siendo arrendador: En aquellos casos en los que exista la posibilidad de subrogación, se debe esperar el plazo de 3 meses para poder finalizar el contrato de arrendamiento. Se puede extinguir igualmente el contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que el arrendatario haya fallecido transcurridos los 5 años legales exigidos por la LAU sin haber pactado una duración superior del mismo.
• Siendo arrendatario: El derecho a la subrogación finaliza una vez transcurridos los 3 meses legalmente establecidos sin haber realizado la notificación al arrendador del derecho a la subrogación.

Elena García Bermejo.